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多方博弈中房价路在何方是涨还是降

时间:2019-05-06 20:21:08

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多方博弈武汉中际医院怎么样啊中房价路在何方:是涨还是降?

2009-06-02 10:14:00

松原市哪里治疗小儿癫痫病来源:经济参报

 

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金融危机以来,"持续""控制""调整""低迷""观望"等词语,更加频繁地现身于房产业界。然而,在"房价"这个多方较量的博弈场,各方都在关注着同样一个声音:"是涨还是降,路在何方?"   涨了?降了?   受金融危机影

金融危机以来,"持续""控制""调整""低迷""观望"等词语,更加频繁地现身于房产业界。然而,在"房价"这个多方较量的博弈场,各方都在关注着同样一个声音:"是涨还是降,路在何方?"

涨了?降了?

受金融危机影响,2008年我国房地产行业整体疲弱,2009年房地产行业调整仍将继续。房地产行业整体低迷:欲购房者持币观望,房产商持地硬撑,政府意欲稳市,媒体释放出的放大效应,让这场博弈格外激烈。

2008年伊始,位于中国房地产综合实力排行榜前列的万科开始降价,沿海一些城市的开发商也相继降价,政府采取发放住房补贴、免除个人所得税、加大保障性住房的建设力度等多项措施,政府效应在一些城市初步显现。然而,对于买房,多数老百姓仍在观望。

山西省房产协会副会长贾保民说:"房地产市场整体回归理性尚未完成,房地产市场的周期性调整还没有结束。前几年房地产非理性繁荣,而经济规律是不可抗拒的,楼市调整是一种必然。我国的房价透支了未来房价上涨的空间,也使得广大消费者的住房需求被高房价所抑制,难以转化为有支付能力的需求。"

记者采访发现,在当前的房价水平下,购房者的购买力仍难以释放,参与其中的各利益主体都发出了不同的声音,表达着不同的诉求,但有一点是共同的希望--建立一个可持续的、健康的房地产市场。

从"高跷"上下来

疯狂走高的房价,如同踩在高跷上的孩子,走在一片坑坑洼洼地上,忽闪地令人担心。而问题的关键所在是,我们要如何修整这片"土地",如何说服"孩子"走下高跷,脚踏实地,稳步向前?

"现在我们出现了结构性的矛盾,房地产的供应结构、消费结构、投资结构、成本结构都出现了大的问题,所以房地产要健康发展必须优化结构,分类管理。从房地产的功能结构来讲,中高档住房的比例过大,普通住房、适用房、廉价房的比例过低。"山西省商务学院容和平说。

据介绍,目前我国的住房分为商品房、经济适用房和廉租房,其中廉租房并不进入市场。由于在土地税收方面的优惠以及对利润空间的控制,经济适用房的价格比商品房低。

"我国人口众多,如果不做或少做经济适用房,总是搞商品房,那么价格要往下降也难。"山西财经大学公共管理学院教务处处长马培生说,"住房又是刚性需求,像在太原很多人买的是期房,而不是现房。"

改革开放以来,土地由过去的无偿无限时使用变为有偿有限时使用。"现行政策是住宅建设用地使用权出让是70年,土地出让金须在签订土地使用权出让合同之后一次性支付,存在着很多的弊端。"山西省房地产产业协会副会长贾保民说。

据介绍,在统筹城乡一体化的发展过程中,土地低价时代结束。同时,我国土地资源十分稀缺,土地的需求量极多,18亿亩耕地稍有不慎就可能失守。

贾保民说,一次性支付的土地出让金使得房子总价非常庞大,以此作为税费的基数,相关税费都在增加,这就增大了交易成本,不利于住房的消费,也不利于二手房市场的发育和存量住房的流转。

"这极易刺激地方政羊角风的分类有哪些呢府快卖地、多卖地的冲动,当地政府可以获得较大的收益,而下级政府却面临着无土地收益的危险,影响到城镇政府财政收入的稳定性和城市建设可持续的发展。"

专家认为,现阶段房地产开发企业购买土地使用权时要靠自己筹措资金,银行不予贷款,当项目进入开发建设阶段时,手中可用的资金已经不多,于是有的开发企业就靠收取订金等方式筹钱,这必然会造成工期拖长、房子品质下降、各种矛盾纠纷不断等问题。

楼盘开发要分层次

在日前太原市举办的第11届房产会上,一位前来参展的房地产开发商告诉记者,所有房地产开发商所开发的产品,基本上都是瞄准中高档收入的群体。

此语恰恰切中了令众多购房者心痛的高房价问题。"现在商品房要么是皇家豪宅,要么就是奢华样板间,实际上还是普通住房需要的人多,买房难自然就产生了。"一位购房者告诉记者。

"建房子要从老百姓的需求出发。"对于这一现象,山西省政府办公厅经济处处长程章认为,面对大多数普通消费者,开发商还是应该减少开发高档的大面积住房。

"降低建设成本,降低开发商的合理利润,防止过度炒房是降低房价的三条路子。"山西省地税局专家赵杰说,"十六届三中全会提出来要适机开征物业税,防止部分人过度炒,你多产就要多交税。"

山西省房地产产业协会副会长贾保民建议,一次性征收土地出让金可以改为分年度向政府交纳土地使用税,房屋产权人变更,缴费主体随之变更。"这样可以使庞大的土地出让金从房价中调出来,有益于调动住房消费,也减轻了房地产开发商的资金压力。"

"另外,房地产开发商自己也要转变观念,实行以产定销,由销售型物业的开发向使用型物业的转变,由开发类型向复合多元型转变,由暴利型向合理利润转变,由粗放型的管理向准确化管理转变,由地产融资向地产金融这个过程转变。"北京翰斯投资顾问机构李志锋建议。

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